Qu’il s’agisse d’une nouvelle construction, d’une extension, d’une transformation ou d’une rénovation, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pouvez avoir besoin de demander un permis de construire en France.
Utilisez ce guide pour débutants afin d’obtenir une vue d’ensemble du système d’urbanisme français, de savoir quand vous avez besoin d’un permis et de comprendre le cadre et les processus réglementaires. Suivez les liens vers nos articles « lectures essentielles » pour en savoir plus sur les différents types de permis, sur la manière de déterminer le permis dont vous avez besoin, sur la procédure de demande et les documents nécessaires, ainsi que sur les conséquences de travaux effectués sans permis.
Bien que ce guide soit conçu pour vous aider à comprendre quand et de quelles autorisations vous aurez besoin pour réaliser votre projet de construction ou de rénovation, il est fortement recommandé de demander l’avis d’un professionnel et/ou de consulter votre mairie dès les premières étapes pour confirmer le type d’autorisations requises.
La loi française sur les permis de construire est notoirement complexe, avec diverses réglementations nationales et locales en place et de nombreuses particularités locales à prendre en compte. Le meilleur conseil est de ne pas faire d’hypothèses, que ce soit sur la nécessité d’un permis ou sur le fait que votre projet spécifique entre dans la norme en matière de règles d’urbanisme.
Que se passe-t-il si vous n’obtenez pas de permis d’urbanisme ?
Décider d’aller de l’avant avec un projet sans avoir obtenu les permis d’urbanisme requis est une décision très risquée qui, le plus souvent, entraîne des problèmes.
Non seulement vous risquez de recevoir un ordre de démolition de votre nouvel abri de jardin ou de votre mur d’enceinte, mais l’absence de permis d’urbanisme peut également poser un problème au moment de la vente de votre propriété. Même si l’on ne vous ordonne pas de remettre la structure dans son état d’origine, le minimum que vous devrez faire est de demander une autorisation rétroactive ou une régularisation. Les structures ou ajouts construits illégalement dans votre maison française ne seront pas non plus assurés et pourraient même entraîner le rejet d’une demande d’indemnisation en cas de sinistre ou d’effraction.
Votre projet nécessite-t-il un permis de construire ?
Tout d’abord, vous devez vous assurer que votre projet nécessite un tel permis de construire, celui-ci est obligatoire pour les projets de construction neuve dont la surface hors œuvre brute est supérieure à 20 m2, lors du changement de destination d’un bâtiment, pour les modifications des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.
Par ailleurs, le code de l’urbanisme énumère les travaux qui nécessitent un permis de construire (article R.421-1). Notez que même une grange ou un hangar, sans fondations en dessous, n’est pas dispensé de permis. Si vous avez déjà une propriété en tête ou que vous l’avez visitée, demandez à votre agent et aux propriétaires avant de contacter la mairie.
Si votre projet nécessite un permis de construire, vous devrez remplir le formulaire Cerfa n° 13406 * 01 de « demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes« .
Notez que si l’opération implique des démolitions, vous n’aurez pas besoin de demander un permis de démolir en plus, ce formulaire suffira. Ce formulaire est disponible en mairie et téléchargeable sur le portail service-public ici. Si votre projet ou votre bien se situe sur un site classé, un site inscrit ou une réserve naturelle, vous devez produire une fiche complémentaire.
Quelle type de construction sans permis ? Quelles sont les règles ?
Les extensions, les vérandas, les garages, les transformations de garages existants en nouvelles pièces et certaines piscines, les clôtures et les entrées font partie des améliorations qui peuvent nécessiter un permis de construire.
En général, seuls les très petits travaux de construction de quelques mètres carrés ne nécessitent aucune formalité. Au-delà, les travaux jusqu’à 20m2 nécessitent généralement une simple déclaration préalable à votre mairie. Au-delà de 20m2, les travaux nécessitent un permis d’urbanisme. L’administration communale a la possibilité de refuser les travaux dans un délai d’un mois après réception d’une déclaration.
Même des travaux simples comme l’installation d’une fenêtre ou d’un velux nécessitent une déclaration car ils sont considérés comme une modification de l’aspect extérieur du bâtiment. Si cette nouvelle fenêtre fait partie de la construction d’une nouvelle pièce de plus de 20 m2, vous devez obtenir un permis de construire.
Les règles sont naturellement plus strictes pour les propriétés situées dans des zones de conservation ou pour les bâtiments classés. Dans ces cas, avant de commencer les travaux, vous devez discuter de vos plans avec le conseil municipal.
Le fait de ne pas obtenir l’autorisation requise pour des travaux d’amélioration de l’habitat peut entraîner le rejet de demandes ultérieures d’autorisation pour d’autres travaux.
Toutefois, les travaux qui ne répondent pas tout à fait aux exigences de l’autorisation d’urbanisme (par exemple, la construction d’une extension de 25 m2 au lieu d’une extension de 22 m2 soumise aux autorisations reçues) ne risquent pas de se heurter à l’opposition de la mairie au bout de 10 ans. Dans les cas graves, le fait de ne pas obtenir l’autorisation appropriée peut entraîner des amendes considérables.
Demander une régulatisation
Mais ne paniquez pas si vous avez fait effectuer des travaux dont vous vous rendez compte par la suite qu’ils auraient dû être soumis à autorisation. Il est possible de soumettre une demande d’aménagement et d’obtenir un consentement rétroactif, à condition que les travaux soient conformes aux réglementations locales et nationales. Dans le cas contraire, les autorités peuvent exiger que vous remettiez le bien dans son état initial.
La procédure à suivre pour obtenir la « régularisation » (c’est-à-dire la reconnaissance officielle) de travaux immobiliers qui n’ont pas été approuvés auparavant est similaire à la procédure à suivre pour demander une autorisation appropriée en premier lieu.
Une demande d’urbanisme standard doit être présentée, avec toutes les pièces jointes habituelles – plans, dessins « avant et après » et photographies. Elle doit montrer que les travaux ont déjà été effectués et que la demande vise à reconnaître officiellement ce fait et à demander l’approbation.
Si un acheteur, ou un notaire agissant au nom d’un acheteur, découvre que des travaux ont été effectués sans les autorisations nécessaires, il peut se retirer de l’affaire – ou exiger l’obtention d’un permis de construire avant de poursuivre.
Attention : les rouages de la bureaucratie française tournent lentement avec les demandes d’approbation après travaux, il faut donc s’attendre à une attente après le dépôt du dossier.
Si vous n’êtes pas sûr que vos travaux auraient dû faire l’objet d’un permis de construire, le service technique de votre mairie devrait être en mesure de vous conseiller.
La plupart des mairies disposent d’un PLU (plan local d’urbanisme) et d’un POS (plan d’occupation des sols) dans lesquels sont précisées les règles éventuelles, telles que la hauteur maximale des bâtiments et la couleur des façades. En l’absence de ces documents, c’est le code national de l’urbanisme qui fait foi.
Notez que toute augmentation de la taille ou amélioration de votre maison, telle qu’une piscine, est susceptible d’avoir une incidence sur le niveau de vos impôts fonciers locaux.
Déclaration ou permis ?
Les travaux de construction sur votre propriété ne nécessitent pas tous un permis de construire. Certains travaux nécessitent simplement que vous les déclariez à votre mairie pour vous assurer qu’ils sont conformes aux règles d’urbanisme locales.
- La mairie dispose de 30 jours pour répondre en cas d’objection ou pour demander des informations complémentaires.
- Ensuite, vous devez afficher à l’extérieur de votre propriété une copie de la déclaration portant le cachet de la mairie.
- Les voisins ont alors deux mois pour s’opposer.
Il est recommandé de faire constater par un huissier que la déclaration est affichée afin d’éviter d’éventuels problèmes ultérieurs.
La règle s’applique particulièrement aux travaux de construction qui créent une structure de 5 à 20 m². La déclaration – une déclaration préalable de travaux – se fait sur un formulaire simplifié (cerfa 13703*06).
Voici quelques exemples de cas où elle peut être utilisée :
- Une véranda ou une serre si la hauteur est supérieure à 1,8m mais inférieure à 4m et si la surface ne dépasse pas 2 000m2.
- Installation d’une piscine creusée d’une superficie comprise entre 10m2 et 100m2 avec une couverture fixe ou mobile mais d’une hauteur inférieure à 1,8m.
De quel type de permis de construire avez-vous besoin ?
Le type de demande de permis de construire dont vous aurez besoin dépend du type et de l’ampleur des travaux de rénovation effectués. En règle générale, s’il n’y a pas d’augmentation de la surface habitable de la maison, un DP (voir ci-dessous) sera probablement le plus approprié. Toutefois, un PC complet (voir ci-dessous) peut être nécessaire si l’espace habitable augmente. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des différents types de demandes :
Certificat d’Urbanisme (CU)
Le CU est similaire à l’autorisation générale au Royaume-Uni et est utilisé pour vérifier si, en principe, un projet particulier peut être réalisé – par exemple, si un terrain peut être utilisé pour construire une dépendance ou une piscine, ou si une grange peut être transformée en résidence.
Il s’agit d’un moyen peu coûteux de vérifier la viabilité d’un projet de rénovation ou de construction au stade de l’achat, ou dans les situations où il n’existe pas de réglementation locale régissant les propriétés rurales. Le « dossier » de demande comprend une brève description des plans proposés, y compris un plan du site et des photographies, mais des plans plus détaillés ne sont pas requis.
Déclaration Préalable (DP) :
Ce type de demande est le plus souvent utilisé pour traiter des modifications plus mineures d’une propriété existante, comme l’ajout de fenêtres Velux, le remplacement de fenêtres et de portes en bois par des portes en PVC, la transformation d’un grenier ou d’une dépendance en espace habitable, ou la construction d’un abri de jardin ou d’une serre. Une DP convient généralement aux travaux qui ajoutent moins de 20 m² de surface habitable.
La plupart des demandes de Déclaration Préalable (bien qu’il y ait quelques exceptions, alors vérifiez bien) ne nécessitent pas de réponse de la part des urbanistes. Au lieu de cela, une approbation automatique est délivrée si la demande n’est pas refusée ou si des documents ou des informations supplémentaires ne sont pas demandés dans un délai d’un mois après réception. Si c’est le cas, vous avez automatiquement le droit de procéder.
Permis de construire (PC)
La plupart des nouvelles constructions, des extensions et des transformations nécessitent un permis de construire, et il en existe différents types en fonction du projet. L’obtention de ces permis peut prendre entre deux et six mois.
